企业购买的地下停车位，如何进行税务与会计处理

随着国家机动车辆的普及，停放车辆也成了问题，地面上容纳不下，就开发地下停车场。现在在城市里面的建筑物下面开发地下停车场是非常普遍的现象，然后开发商再把停车场划分出若干个停车位，或用于出售或用于出租。地下停车位有的能办理产权证，有的不能办理产权证。在城市里面从事经营活动的企业，有很多是没有属于自己独立院落的厂区，而是购买或者租赁写字楼里面的房间用于经营活动。对于这类在写字楼里面的企业，一般来说，不是购买就是租赁地下停车位，以供公司车辆停放，而有的也允许职工个人的车辆停放。但在实务中，有很多企业对于购买的地下停车位的税务与会计处理并不正确，存在着一定的税收风险。现对于企业购买的地下停车位，该如何进行税务与会计处理，现根据现行相关政策的规定进行分析。

首先对地下停车位的属性进行分析。

地下停车位是地下停车场中的一小部分，而地下停车场是建造在地面下的建筑物，实质上属于地面下的一个大房产。所谓“房产”，是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

因此说，地下停车位，是具备房屋功能的地下建筑的一部分，也就是房屋的附属设施，属于不动产范畴，即属于固定资产。

一、税务处理分析

(一)增值税的处理分析

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。

……。

从上面的政策规定可知，一般纳税人企业购买的地下停车位，如果既停放公司车辆(包括专用于给职工搞福利的车辆)，也可以停放职工个人车辆，即公车和私车不区分停车位，而是随机停放的，其购买停车位时发生的进项税额允许从销项税额中抵扣；倘若一般纳税人企业购买的地下停车位，事先就规定了公司经营用车辆停放的车位，专用于给职工搞福利的车辆及职工个人车辆停放的车位，那么，只有停放公司经营用车辆的车位，其对应的进项税额才允许从销项税额中抵扣，而专用于给职工搞福利的车辆及职工个人车辆停放的车位，属于集体福利性质，其对应的进项税额则不允许从销项税额中抵扣。

(二)房产税的处理分析

《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)第一条规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

第二条规定，自用的地下建筑，按以下方式计税：

1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

从上面的政策规定可知，企业购买的地下停车位，无论是否能办理产权证，均有缴纳房产税的义务。

(三)城镇土地使用税的处理分析

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第四条关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。　　对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

从上面的政策规定可知，企业购买的地下停车位，无论是否能取得土地使用权证，均有缴纳城镇土地使用税的义务。

(四)契税的处理分析

《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号，以下简称23号公告)第二条关于若干计税依据的具体情形中，第(六)项规定，房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。第(九)项规定，契税的计税依据不包括增值税。

从上面的政策规定可知，地下停车位有缴纳契税的义务。

但在这里应当明确一点，地下停车位有缴纳契税义务的，是指有产权的，即能够办理产权证的地下停车位，在涉及所有权转移变动时，才有缴纳契税的义务；而不能办理产权证的地下停车位是不需要缴纳契税的。其原因如下：

《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税〔2004〕126号)第一条规定，对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

该文件规定了“不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税”，这也就是说，不能办理产权证的地下停车位是不需要缴纳契税的，但该文件已被23号公告废止了。那么，契税法施行后不能办理产权证的地下停车位是否需要缴纳契税呢?

23号公告第二条关于若干计税依据的具体情形第(六)项规定中出现了“不动产单元”一词，这是一个专业术语。

《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项；

(四)其他相关事项。

从上面的政策规定可知，只有能够办理产权证的不动产才能办理产权登记，才能确定不动产单元。而不能办理产权登记的不动产就无法确定不动产单元了。

无法确定不动产单元的不动产，在23号公告第二条关于若干计税依据的具体情形中没有表述，这也就说明，不能办理产权证的地下停车位，即没有产权的地下停车位不需要缴纳契税。

(五)印花税的处理分析

《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)第十条规定，“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

从上面的政策规定可知，能够办理产权证的地下停车位，应按照“产权转移书据”税目缴纳印花税。

企业购买无产权的地下停车位，虽然不能办理产权证，但购销双方毕竟发生了买卖合同关系，因此，在《中华人民共和国印花税法》施行前，即2022年7月1日以前，应按照“购销合同”税目缴纳印花税。

《中华人民共和国印花税法》中“买卖合同”，指动产买卖合同(不包括个人书立的动产买卖合同)，因此，《中华人民共和国印花税法》施行后，不能办理产权证的地下停车位，就没有缴纳印花税的义务了。